1、产权式酒店操作方式产生的由来：因为酒店在开发初期就需要大量的资金进行开发，包括买地（或长租）、设计、建造酒店等等。但酒店经营是个长周期收益的生意，注定了开发方在项目初期是收不回成本的。所以酒店的开发经营就产生了多种模式，而产权式酒店就是其中一种。

　　2、产权式酒店到底是怎么一回事：假设现在有个开发方想起家酒店，但财力只够支撑运作很前期的一些事项，例如买地和把基本的酒店建筑主体建好，那后期所需的资金怎么办？于是有人想到这样一个方法，把酒店的产权拆分，于是那个酒店的每个房间都有一个独立的产权，可以向市场上的投资者出售，出售条件如下：乙方向甲方购买该房产，但n年内使用权软归甲方所有，而甲方每个月付租金x元。于是对于开发方来说，把酒店建起来的资金已经筹集到了，而以后每个月的房租就从酒店经营所得里支出，支出后的余额才真正的经营所得。

　　另外，还有所谓的股权式酒店，说白了就是你借钱给我起酒店，以后n年内每个月我付一定额的钱给你，可能多也可能少，但承诺有个保底额。

　　ps：做这个有骗大众集资的，也有赚翻了的，这基本都看开发方的人品和酒店实际的经营状况。雷火竞技

　　而酒店式公寓其实本质上就是住宅，至于为什么对外叫酒店式公寓，这是从市场策划宣传上考虑的。因为公寓项目一般项目占地不大，一套产品的面积也比较小，家庭购房者一般不会考虑，公寓的主要目标客群是：附近工作的高端单身白领和购房投资者。白领强调居住点的便捷性和像酒店一样贴心的物业管理，还有身份象征。投资者关注租客的素质、租金回报、物业升值、租金与升值对物业管理对租客物业的妥善保养也有很高要求。所以以“酒店式公寓”这种概念去包装此类住宅产品是比较合适。

　　另外，公寓产品地块绝大部分是商住功能地块（一般只允许建造占总建筑面积很小比例的商业面积，只建底下一二层商铺一般就用尽这个指标值了）。纯商业地块上的所有建筑空间都是可以办营业执照用作写字楼等等之用，所以基本都会以写字楼概念去销售，这样对产品的价值和价格的提升会有很大好处。

　　酒店式公寓：提供类似酒店服务的公寓产品。本质上是公寓，土地性质是商业，公寓或写字楼都有。一般都是长短租的为主，集中在CBD或者地铁口，规模基本上控制在30-50间为主。国内的雅思阁做的比较好。

　　公寓式酒店：存在公寓楼里面的酒店，各大品牌都有，本质上也是公寓。和市面上的酒店没有区别，唯一的可能就是存在电梯共用的情况。规模80-200间为主。经济酒店维也纳，全季，四星级华美达，亚朵都有。

　　服务式公寓：提供清洁安保等服务的集中式公寓。长短租为主，本质上以公寓产品为主，前期也有工厂性质改造的。魔方公寓，U+公寓都是这种。

　　产权式酒店公寓：我现在就是做这块的，指带酒店租约销售的公寓。本质上就是公寓，酒店和开发商提前谈好，选几层做酒店，客户买了需要和酒店签订租约，不然就买其它非酒店客房楼层。一般规模控制在120-200间，时间10年，12年，15年的都有，基本上年回报率在7-8%，比自己租要高很多。对客户的风险主要就是酒店经营不善违约断租，目前我们头部的几家公司，对项目还是稳妥的态度，一般控制在50%左右的入住率作为盈亏线。所以太偏僻，回报率又很高的项目，大家谨慎。位置好的酒店，基本上没有什么风险。

　　酒店趣闻#产权式酒店兴起的背后，是开发商无奈的眼泪 - 小勇哥的文章 - 知乎656668

　　3.公寓是商业性质的住宅，有厨房、客厅等，有的有多个起居室，一般用于中长期出租；酒店无厨房、客厅、无多个起居室，一般用于短期出租。

　　——酒店式，强调其运营特点。酒店式公寓相对于一般公寓，是指提供酒店式管理服务的公寓。家电齐全，有专人给打扫、洗衣、定机票等。

　　——产权式，强调其产权特点。产权式酒店相对于“时权式酒店”和“单一产权的酒店”，雷火竞技其产权分属于不同的业主，但管理是统一的。同样的也有产权式公寓。

　　酒店式公寓是什么？酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类是住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。

　　公寓式酒店又是什么？公寓式酒店作为酒店业的一个新型品类，是近几年在我国出现的新鲜事物。公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅馆（宾馆），土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或单元式房型进行设计建造，但其不属于住宅，本质仍是酒店，按照相关规定不得分套销售。

　　用地性质是城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对具体用地所规定的用途。城市建设用地共有8大类：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。酒店式公寓用地性质属于居住用地R，而公寓式酒店用地性质属于商服用地B。

　　产权年限是指房屋建筑产权的归属年限。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。所以，作为居住用地的酒店式公寓，产权是70年，而公寓式酒店为商业用地，产权应为40年。

　　首付就是买房子时的第一期付款。 住宅首付为房款的30%，商业首付为50%。因为考虑到贷款的还款风险，相关的部门都会要求购房人提供一部分首付，就是预先由个人支付一部分房款，以证明你有还款能力。

　　酒店式公寓属于普通住宅，因此首套房首付为30%，二套房首付为60%。公寓式酒店为商服用地，其首套房和二套房首付均为50%。

　　水电分民用水电和非民用水电。酒店式公寓是居住用地，因此其水电标准按民用水电标准缴纳；而公寓式酒店属于商业用地，按非民用水电标准缴纳，即商业水电标准。一般来说，商业水电会比民用水电略贵。

　　契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税是房屋买卖中必须交的税收，一般按合同房价的1.5%税率征税，征收标准为：普通商品住宅1.5%，高档住宅3%，由买方承担。《中华人民共和国契税暂行条例》规定契税税率是3%-5%，一般取3%，政府对一般商品房减半收税，对商业用房和别墅房产收3%。

　　通过上表可以看到，购首套酒店式公寓收取1.5%的契税，第二套的契税为3%。公寓式酒店为商服用地，首套房按3%的标准来征收，而二套房则增加到5%。

　　酒店式公寓提供酒店管家级服务，集酒店式的商务、保洁服务和物业、租赁的管理服务为一体。用户可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。

　　公寓式酒店是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，它拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，全套的家具电器，一应俱全。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。